Nieuw concept voor verkopers

072-D  NIEUW MARKETING CONCEPT.

 Het einde van een tijdperk en het begin van een nieuw.

Na ruim 27 jaar hier als Makelaar werkzaam te zijn geweest, heb ik zoals velen wel weten op 31-12-2009 mijn Makelaarsfirma “Ricola Algarvia Ldª” opgeheven en daarmee indertijd mijn actieve makelaarsactiviteiten beëindigd. Deze beslissing stond al enige jaren daarvoor vast (semi-retirement)

Echter op verzoek van veel klanten heb ik besloten om de websites:

• www.realestate-algarve.com
• www.real-estate-algarve.com
• www.algarve-real-estate.com

die in de loop der jaren bekend zijn geworden actief te houden en deze zijn sindsdien Marketing sites.

Met de introductie van het Internet is de rol van de Makelaar als tussenpersoon in de loop der jaren veranderd en mijns inziens steeds minder belangrijk geworden. Potentiële kopers gaan steeds meer zelf op zoek naar geschikte objecten op het Internet en ook verkopers die niet altijd tevreden zijn over de activiteiten van de verkopende Makelaars (die o.a. vast blijven houden aan hoge commissies) bieden hun objecten zelf te koop aan. Daarnaast is bijna alle informatie over wonen en kopen in het buitenland (o.a. Portugal) met 1 klik op het Internet te vinden. Zelf heb ik daar mogelijk ook aan bijgedragen door veel gratis informatie via www.realestate-algarve.info beschikbaar te stellen.

Met Andere woorden: “De markt is veranderd”.

Als we de ontwikkelingen in Engeland, Amerika en Nederland volgen dan kunnen we waarschijnlijk zien waar we in de toekomst naar toe gaan. Daar staan commissies van makelaars al jaren steeds verder onder druk door prijsvechters die niet meer werken met vaste commissies, welke überhaupt al veel lager waren dan in Portugal, maar die een vast bedrag aan courtage (soms minder dan € 1.000) rekenen en daarvoor bepaalde deeldiensten aanbieden. Echter met lagere commissies en geringere omzetvolumes kunnen kleinere Makelaars hun kantoren vaak niet meer draaiende houden en ook is het moeilijk concurreren met grotere ketens zoals Remax en ERA. Er zijn zelfs mensen die denken dat het vak van Makelaar in de huidge vorm zijn langste tijd heeft gehad. Maar er zijn natuurlijk wel redenen waarom commissies hier hoger zijn dan in Nederland en ik noem er 3: Men kent hier in principe geen exclusiviteit en aangezien de markt vooral buitenlands is zal men meestal buitenlandse agenten moeten aanstellen (die daar marketing doen) en commissies delen en daarnaast moeten er verkopers betaald worden. 

Wat is er anders in Portugal i.v.m. Nederland?

De Makelaardij: De meeste Nederlanders zullen zeker op de hoogte zijn van het feit dat in Nederland men gebruik maakt van een kopende en verkopende Makelaar. Dat is in Portugal nooit het geval geweest. De Makelaar die het huis in de verkoop krijgt moet een potentiële koper zoeken en moet bij een bod zowel de belangen van verkoper die hem betaalt, de koper als ook zijn eigen belang behartigen. Dit heeft op zijn minst de schijn van belangenverstrengeling.

De Notaris: Ook de functie van de Notaris is een andere dan in Nederland. In Nederland regelt hij alles en beheert de gelden, hier is de Notaris passief, d.w.z. hij gaat niet over het geld en vertegenwoordigd noch specifiek de belangen van koper en/of verkoper maar hij verleidt alleen aktes nadat iemand hem documenten heeft aangeleverd. Dat gebeurt meestal door de advocaat of vertegenwoordiger van de koper welke normaliter de overdracht regelt en boekt.

De advocaat: In Nederland niet nodig maar hier wel. Het is meer in het belang van de koper dan voor de verkoper dat hij een goede advocaat heeft. De advocaat van de koper moet titelonderzoek doen, alhoewel dat in 1e instantie ook de taak van de verkopende Makelaar is, maar die heeft niet altijd de kennis en expertise in huis om dat (goed) te doen, zeker niet nadat in Mei 2013 de wetgeving op de Makelaardij wederom is veranderd en iedereen zonder beroepskennis of opleiding een Makelaarsvergunning kan aanvragen.

Vaak komt men er pas bij de verkoop, als er een potentiële koper gevonden is, achter dat bepaalde zaken niet in orde zijn. Oplossen daarvan kan soms, afhankelijk van het probleem lange tijd duren met de mogelijkheid dat U de potentiële klant verliest.

Dat overwegende denk ik dat er in een vroeg stadium behoefte bestaat aan iemand die exclusief Uw belangen als verkoper behartigt, iemand die voordat U Uw huis op de markt brengt controleert of alles in orde is, iemand waar U mee kunt communiceren in Uw eigen taal en die ervaring heeft met de Onroerend Goed markt in Portugal, iemand die het systeem en de taal kent, die dagelijks contact heeft met de lokale  authoriteiten en op de hoogte is van zowel de Nederlandse als Portugese wet- en regelgeving op juridisch en fiscaal gebied.

Daarom bieden wij U nu de volgende mogelijkheid:

Een All-in pakket waarbij wij U de volgende diensten aanbieden:

1. Opname/Bezichtiging van Uw object in het geval ik dat nog niet ken, zodat ik de werkelijke situatie kan vergelijken met wat er geregistreerd staat.
2. Doorlichting van al het benodigde papierwerk en mocht het niet in orde zijn of er zaken ontbreken dan geven wij advies hoe dat te corrigeren en/of zorgen wij er voor dat het in orde komt.
3. D.m.v. een Notariële volmacht geeft U mij de bevoegdheid namens U op te treden om te verkopen en zaken te regelen met lokale overheden en belastingdienst. De kosten van de volmacht worden door ons gedragen.
4. Het is makkelijker als ik ook Uw fiscale vertegenwoordiger in Portugal ben, mocht ik dat nog niet zijn. Kosten daaraan verbonden t/m de verkoop zitten dan in het pakket.
5. Wij zorgen er tevens voor dat er professionele foto´s en een video worden gemaakt. Ook deze kosten zitten in het pakket.
6. Uw object wordt gratis op onze Marketing web-sites geplaatst. U heeft zelf invloed op de tekst en foto´s indien U daar behoefte aan heeft. Bezichtingen van potentiële klanten worden in principe door U zelf gedaan
7. Wilt U officiële Makelaars inschakelen dan kunnen wij in gezamenlijk overleg besluiten welke dat zullen zijn. Het contact met deze Makelaars loopt via mij als U dat wilt zodat U zich daar verder geen zorgen over hoeft te maken.
8. Het streven is dat ik met eventuele Makelaars contracten aanga maar dat aan hen nooit meer dan 4% commissie + BTW betaald wordt.
9. Aangezien ik niet langer actief ben als officiële Makelaar, maar optreed als Uw adviseur/vertegenwoordiger, zal de verkoopsprijs door ons in goed overleg moeten worden vastgesteld. Het is mijn bedoeling om verschillende lokale Makelaars uit te nodigen om Uw object te bekijken en hun mening te vragen en die naast die van ons te leggen. Aan de hand daarvan kunnen wij zelf of in overleg met derden een prijs vaststellen.
10. In het geval er een koper gevonden wordt die een bod uitbrengt en zodra we de verdere voorwaarden kennen dan zullen we een simulatie doen om te zien hoeveel vermogenswinstbelasting U eventueel dient te betalen en wat er na aftrek van alle kosten Netto voor U overblijft.
11. Mocht U uiteindelijk accoord zijn met een prijs en het bod accepteren dan leveren wij alle ontbrekende of benodigde documenten aan de advocaat van de kopende partij.
12. Het voorlopig koopcontract dat normaliter door de kopende partij wordt gemaakt zal door ons of onze solicitor, gespecialiseerd in onroerend goed zaken, bekeken en beoordeeld worden mocht daar twijfels over zijn. Eventuele kosten zijn voor onze rekening.
13. Ik zal/kan U vertegenwoordigen bij de **escritura (overdrachtsakte bij de Notaris). Mocht U echter dat toch zelf willen tekenen dan zullen wij zorgen voor de vertaalster tijdens de overdracht, ook op onze kosten.
14. Zoals U weet moet U in Mei het jaar volgend op de verkoop aangifte doen bij de Finanças van elke verkoop. De aangifte wordt door ons namens U gedaan en wij dragen ook zorg voor de afrekening en betaling van eventueel verschuldigde belastingen. De aanslag ontvangen we meestal in Juli en de betaling dient dan uiterlijk eind Augustus te worden voldaan.
15. De kosten verbonden aan dit pakket zijn de volgende en gebaseerd op de verkoopsprijs:

1. Mocht het object verkocht worden zonder tussenkomst van een Makelaar dan heb ik recht op een bonus van een 0,5%.
2. Kosten die gemaakt moeten worden voor legalisatie, architecten, ingenieurs, bouwers, certificaten, vergunningen etc. zijn niet inbegrepen in de fee.
3. Betalingsvoorwaarden:

• Bij aanvaarding overeenkomst € 500.
• Na voorlopige koopakte 50% minus € 500.
• Bij de definitieve overdracht (escritura) 40%
• Balans, zijnde 10% na indiening en goedkeuring van IRS declaratie het jaar volgend op de verkoop.

 Mocht U nog verdere vragen hebben dan kunt U altijd contact opnemen met mijn kantoor in Lagos of een persoonlijk gesprek (op afspraak) met mij aanvragen.

** Openingstijden kantoor zijn van:  9:30 tot 13:00 en 14:30 tot 18:00.**

Voor verdere informatie, zie:

www.realestate-activities.com

Zie voor voorbeeld video en fotopresentatie:

http://www.algarve-real-estate.com/for-sale/lagos-villa-house/31.htm

Zie voor speciale YouTube site:

http://www.youtube.com/realestateactivities

2014  Kopen en verkopen onroerend goed 2014.

• De wettelijke regelgeving betreffende het kopen en verkopen in Portugal is redelijk streng geregeld. Maar nieuwe wetgeing van Maart 2013 heeft het vak van Makelaar uitgehold. Het is daarom altijd aan te bevelen om goed (juridisch) advies in te winnen van een professional of advocaat.
• Het is altijd belangrijk om te verifiëren dat de plannen van Uw huis goedgekeurd door de gemeente in overeenstemming zijn met wat er werkelijke gebouwd is. Een woning bestemd voor bewoning moet de volgende documenten bezitten:
• Een “Caderneta Urbana en/of Caderneta Rústico” afgegeven door de plaatselijke belastingdienst.
• Een gewaarmerkte kopie van een uittreksel uit de boeken van de plaatselijke registratie    (Conservatório) = Certidão de Teor
• Een woon- of gebruiksvergunning voor woningen die gebouwd zijn na 7 Augustus 1951 of Of bij ontbreken daarvan een verklaring van de plaatselijke gemeente of belastingdienst dat de woning gebouwd is voor 7 augustus 1951. (daarna mogen er dus geen wezenlijke veranderingen waar een vergunning voor nodig is hebben plaatsgevonden. Voor huizen waarvan een woonvergunning is afgegeven na Maart 2005 is tevens een F.T.H. (Ficha Technica de Habitação) nodig. Dit is een logboek van het huis.
• Een set volledige plannen gestempeld door de gemeente (Telas Finais)
• Bewijs van betaling van alle belastingen van de afgelopen 5 jaar of verklaring van geen schulden.
• Een energie certificaat voor alle huizen gebouwd na 1951 (Certidão Energética)
• Een vergunning voor Uw boorgat (furo) of septic tank (fossa-septica)
• Vergunning voor Uw Lake (Barragem) of elke andere waterbron.
• Kopie van Uw fiscale nummer
• Kopie van Uw Residentie kaart
• Kopie van Uw paspoort of identiteitsbewijs.

Voor de aangifte van de IRS betreffende vermogensbelasting hebben wij de volgende documenten nodig:

• Origineel of kopie van de aankoopakte (escritura)
• Origineel of kopie van de betaling indertijd van Sisa of IMT (overdrachtsbelasting)
• Origineel of kopie van de rekening van de Notaris kosten bij aankoop
• Origineel of kopie van de rekening van de registratie bij Conservatório
• Origineel van de recibos (betalingsbewijzen) van de Makelaar betrokken bij verkoop.
• Officiële bonnen van verbouwingen of Verbeteringen van de 5 jaar voorafgaande aan verkoop.

In het geval het object is ondergebracht in een off-shore nog de volgende documenten:

• Bewijs van geen schulden = Certificate of good standing.                                                   
• Volmacht = Power of Attorney
• Aandelencertificaat =Share certificate
• Verklaring om aandelen over te dragen = Nominee share holders declaration 

In het geval van een commercieel object:

• Een gebruiksvergunning (Licença de Utilização).                                                      
• Gemeentes en plaatselijke belastingdiensten interpreteren de wetten en regelgeving soms anders en daarom moet er plaatselijk onderzocht worden wat wel en niet kan. Het is vaak noodzakelijk om aanvullende onderzoeken te doen indien het landelijk gelegen objecten betreft.